Müteahhit ile ev satın alacaklar arasındaki şerefeyilendirme sorunu, nispeten müteahhit-arazi sahibi sorunlarına göre düşük ölçeklidir. Sonuçta fiyat konusunda belirleyici müteahhittir. Satın alıcı, fiyatın rasyonel olmadığını düşünürse başka alternatifleri değerlendirilebilir. Oysa, arada arazi sahibi ile bir göbek bağı (kat karşılığı sözleşme) olduğunda, tarafların aynı masa etrafında adil bir ortak yol bulması güçleşmektedir. Örneğin, farklı yüzdelerde on ayrı arazi sahibine ait, 100 hektarlık alanda 1000 konut inşa edeceksiniz. Konutlar da, satış kolaylığı açısından, villalar, sıraevler ve bloklardan oluşuyor. Arazi sahibi ile de %50 - %50 anlaşmanız var. Kim hangi %50’yi alacak? Kura nasıl çekilecek? Satışı kim yapacak? Üste ödemeler hangi kritere göre yapılacak gibi çetrefil bir sürecin içinde bulmanız muhtemel kendinizi.
Şimdi kolay tarafından başlayarak, karmaşık duruma doğru bu tür sorunların nasıl çözülmesi gerektiğinin esaslarına değinelim.
Müteahhitin yaptığı projede farklı dairelerin fiyatlarını belirleyeceği durum, şerefiyelendirmenin en temel ve en kolay örneğini oluşturur. Bu sorunu çözmek için Modifiye Alan metodu olarak adalandırdığımız bir metod uygulanabilir. Bunun için satılacak her birimin, Modifiye Alanı’nı (MA) belirlemek, toplam maliyeti MA metrekaresi başına bölüştürüp, belilerlenen kar oranı ile çarparak MA metrekaresi başına satış fiyatı belirlenebilir.
Burada dikkate alınacak kriterler;
- Dairenin Net Alanı - DN: Halı alanı olarak da bilinen yaşam alanıdır.
- Balkon / Teras Alanı - BA: Balkon ve teraslar ayrı ayrı değerlendirilebileceği gibi aynı kalem içinde de değerlendirilebilir.
- Tahsisli Otopark / Depo Alanı - OA: Tahsisli otopark yok ise, otoparklar ortak mekanlar içinde değerlendirilmelidir.
- Daire başına düşen Ortak Mekanlar - OM: Koridorlar, kazan daireleri, spor alanları vb. alanlardır. Bu alanların en adil paylaşımı satılacak ünite başına eşit şekilde dağıtılmalarıdır. Kat koridorunun 1+1 ya da 7+1 için farklı bir paylaşımı olmamalıdır. Ağırlık katsayısı, bu alanların metrekare maliyetleri de daha düşük olduğundan Bir’in altında olmalıdır.
- Dairenin katı - DK: Kot daireleri nem nedeniyle en düşük katsayıya sahipken, kat yükseldikçe katsayı konut projelerinde arttırılmalı, ticari projelerde düşürülmelidir. Bahçe ilişkisi olan daireler için de yüksek katsayı düşünülebilir. Çok yüksek bloklarda belli bir kattan sonra katsayı sabit bırakılır. Kat faktöründe manzara dikkate alınmaz.
- Cephe - C: En az tercih edilen Kuzey cephe daireler “1” faktörü alırken, güneybatı cepheye doğru bu faktör yükseltilebilir. Cephe faktörü sadece gün ışığı ile ilgilidir. Burada da Manzara faktörü hesaba katılmamalıdır.
- Manzara - M : Konutlarda fiyatı en belirleyici unsur hiç şüphesiz bu manzara faktörüdür. Her dairenin manzara açıları belirlenip toplanarak (farklı cephelerdeki açılar) 360’a bölünmelidir.
- Kat yüksekliği -KY (loft vb türü yapılar için) : Son dönemde salonları çift kat yüksekliğinde yapılan apartman daireleri artmaya başladı. Dairenin maliyetini de arttırdığından bu tür yüksek alanlardan gelen fark %50’den az olmamak üzere arttırılmalıdır. Örneğin, halı alanı 100 m2 olan dairenin, çift kat yükseliğinde ve 30 m2’lik bir salonu varsa, alanına bu salonun %50’sinden az olmamak üzere bir ekleme yapılmalıdır. Bu ekleme aynı zamanda, fırsat maliyetini de kapsayacaktır
Ticari Alan var ise bunlara;
- Cadde cephesi - CC
- Köşe Faktörü - KF
de eklenmelidir.
Bu durumda Modifiye Alan;
MA = DN + k1xBA + k2xOA + k3xOM + k4xDK + k5xC + k6xM + k7xKY + k8xCC + k9xKF
olacaktır. Katsayılar her faktörün belirlenecek önem derecesi ya da ağırlığıdır. Aynı tip ünitelerin fiyatları arasında %50’nin üzenide fark oluşturmayacak katsayılar seçilmesi önemlidir.
Piyasada rastgelinen değerlendirme faktörleri arasında yön ve gün ışığı gibi faktörler yeralsa da, bunlar aslında cephe ve dairenin katı faktörlerinin içinde değerlendirilmesi gerektiğinden ayrıca dikkate alınmalarına gerek yoktur. Aynı proje içinde zaten ulaşım diye ayrı bir faktör hiç olmamalıdır.
Bu durumda satış fiyatını aşağıdaki şekilde belirleyebiliriz:
Birim Modifiye Maliyet MM = Toplam Maliyet / Toplam MA
Satış Birim Fiyatı BF = MM x kar oranı
Ünite Fiyatı = BF x MA
Peki yukarıda bahsettiğimiz üzere binlerce metrekare üzerinde yapılan dev projelerde hem arazi sahipleri ile bölüşüme yarayacak hem de satış fiyatını belirleyecek ilave faktörler hangileri olmalıdır?
- Tip Faktörü - TF: Villa, sıraev, blok daireler gibi farklı tiplerden kayanaklanacak farkı gösterecek faktördür.
- Arazi Payı - AP: Kendisine tahsis edilmiş ve bahçeleri de içerecek şekilde hesaplanan oturum alanları hesaplanır. Bloklardaki daireler için ; (Ünite Net Alanı) / (Toplam Net Alanlar) x Blok Oturum Alanı / 100 olarak hesaplanabilir. Blok oturum alanı bloğa ait bahçeyi de kapsar.
- Site girişine uzaklık - GU: Girişten uzaklaşıldıkça katsayı düşürülebilir.
- Okula Yakınlık - OY: Okula yakınlık gürültü nedeniyle genellikle tercih edilen bir unsur değildir.
- Sosyal Tesislere Yakınlık - SY: Sosyal tesislere yakınlık tercih edilen bir unsur olduğundan, yakınlaşıldıkça katsayı arttırılabilir.
Bu faktöreler de kendi önem katsayıları ile çarpılarak Modifiye Alanlar belirlendikten sonra yukarıda açıklandığı şekilde satış fiyatları da belirlenir. Taraflar arasındaki bölüşümün, metrekare yerine satış fiyatları baz alınarak yapılması hakkaniyetli olacaktır.
Tarafların yapılan işe güvenmeleri açısından, tüm bu puanlama kriterlerinin üçüncü bir tarafça belirlenmesi ve son derece şeffaf şekilde paydaşların da görüşleri alınarak revize edildikten sonra yürürlüğe konulması, ileride ortaya çıkacak uyuşmazlıkların giderilmesi açısından son derece önemlidir.
Ender Şenkaya
Ekim 2017